Сельские небоскребы - гетто для украинцев

Версия для печати

Страшные 25-этажные дома-стены возводят на въезде в Киев. Как там жить?

В месте, где трасса Одесса - Киев М5 выходит за пределы столицы, за несколько лет выросли небоскребы с относительно недорогой стоимостью жилья. 25-этажные дома с яркими стенами хорошо видно с трассы, по которой ежеминутно движутся сотни машин. Цена за квадратный метр - от $750 на стадии строительства. По состоянию на март 2021 года уже мало что осталось для выбора покупателя. Почти все разобрали, отмечает издание  "ТЕКСТИ". Исследовал новостройки Олег Гречух, архитектор.

Рассмотрим ближе среду такого желанного сегодня жилья, которое раскупают, как горячие пирожки.

На месте застройки росли плодовые деревья, рядом еще есть яблоневые сады. Языком бюрократов эта земля - "для ведения товарного сельскохозяйственного производства". Она хоть и входила в состав территории сельсовета, но принадлежала Институту садоводства Национальной академии аграрных наук Украины, который, очевидно, и продал ее в частную собственность застройщику.

На эту тему: "Мой район превратился в гетто": что не так со спальными районами Киева

Следовательно, до начала строительства здесь не подготовили никакой инфраструктуры - ни мощного электропитания, ни водопровода, ни канализации, ни теплотрассы. Конечно, рядом также не было ни школ, ни детских садов. Более того - ни общественного транспорта, ни дорог или тротуаров.

Здесь относительно дешево купили 2000 квартир, куда могут заселиться 6-8 тыс. жителей.

Сельсовет села Чабаны, в состав которой входят села Чабаны и Новоселки под Киевом с суммарным населением до 5000 жителей, выдал градостроительные условия на застройку. Строить будут и дальше. Согласно недавно утвержденнному генеральному плану, в селах должны настроить новостроек на 100 тыс. жителей, что сопоставимо с населением Ужгорода.

В продаже сегодня несколько оставшихся квартир в сером доме с окнами слева. В построенном наполовину еще можно выбирать среди 100 квартир. В сине-белом доме справа - все продано

Школа и садик платные

Такой стремительный рост, конечно, приведет к проблемам и дисгармонии - обеспечить всех желающих мощной инфраструктурой почти в чистом поле - задача, которая под силу далеко не каждому сельскому голове.

Фото надо долго скролить вниз

Сквозь плодородные черноземы села на окраине Киева хорошо прорастают не только картофель и свекла, но и жилые районы на 8 тыс. жителей

На эту тему: История глобализации

Единственная школа находится в селе в 2 км от жилого комплекса. Ее построили в 1985 году, и она не рассчитана на преобразование села в средний город. Более того, государственные строительные нормы регламентируют расстояние от домов до школ и количество учеников в соответствии с количеством квартир - именно поэтому в перспективном генеральном плане, на бумаге, нарисованные школы и детские сады рядом с новыми микрорайонами.

Но земли под этими новыми школами и детсадами - в частной собственности, они простираются на тех же бывших садах, на месте которых застройщик по максимуму вжимает 25-этажки с заоблачной плотностью населения.

Эти учреждения образования не будут государственными и бесплатными.

И они будут вынуждены конкурировать за землю на уровне с застройщиками жилья, выходить на самоокупаемость, понимая, что при равной площади земельного участка стоимость квадратного метра школы или больницы будет в разы больше, чем жилого дома, а доходность лечебного и образовательного бизнеса гораздо ниже.

В идеале город или село может продать землю застройщику и за эти средства построить школы, поликлиники и другие важные для жизни объекты. Но в нашем случае землю, скорее всего, продали давно, и, очевидно, это сделал Институт садоводства УААН, а затем этот участок присоединили к сельскому совету. Последний изменил целевое назначение, разработал генеральный план.

К сожалению, в Украине сельсовет не может выступить полноценным собственником земли, которую он продает по рыночной стоимости. Сельский совет обычно - это козел отпущения, продажи земли на большие суммы идут мимо. Впрочем, цель этой статьи - не расследовать этот конкретный случай, мы говорим о ситуации в целом.

Из благоустройства на сотню жителей подъезда есть: пандус долгое бетонный - 1 шт., лестница - 1 шт., урна - 1 шт., бетонная клумба с мусором - 2 шт., запаркованный двор и тротуар - бесконечно, деревья или газоны с растениями не предусмотрены. Желтый цвет очень нужен - без насыщенных красок здесь сложно найти позитив

Условия гипертрофированного села под Киевом в плане возможностей развития значительно хуже, чем условия города, где инфрастуктура формировалась годами и все еще соответствует строительным нормам. В селе, в чистом поле, все инвесторы, кто строит школу, спортклуб или поликлинику, находятся в равных сложных условиях с застройщиком, который выгоняет 25 этажей на маленьком земельном участке. Поэтому экономия на метре приобретенного жилья в дальнейшем значительно больше нивелируется затратами на доступ к какой-либо инфраструктуре.

Новоселы этих жилых домов должны иметь крепкие и здоровые легкие, потому что вместо чего-нибудь во дворе у них большой автопаркинг на асфальте. Хотя так будет недолго - следующие очереди строительства вытеснят машины на черноземы за пределами дворов или на платные паркинги

На эту тему: «Город-губка»: что делают в Берлине, чтобы ливни не залили город

Среда этих жилых зданий стен уже на начальных стадиях рождения была лишена мысли архитектора. Именно поэтому внешний вид здесь еще утилитарнее, чем у хрущевки: высота потолков 2,5 м, типовые окна, типовые стены, которые тиражирует бетононасос и однотипная опалубка. Благодаря этому достигается высокая скорость сооружения и низкая себестоимость. Фактически это конвейер квадратных метров.

Фото надо долго скролить вниз

Продуктовый магазин разместился даже не на первом этаже, а сразу на втором. Потому что в 25-этажке еще один дополнительный, лишний цокольный этаж - в аренду для бизнеса. Таким образом пешеход не видит витрин, улицы. Каждый раз ему надо идти по лестнице вверх или вниз, преодолевать лишние препятствия

От чего еще пришлось отказаться покупателям - владельцам квартир ценой более чем миллион гривен?

От насаждений над трассой

Человек не только ест, спит, смотрит телевизор или гаджет. Ежедневно нужно ехать на работу. Несмотря на то, что ЖК расположился в сотнях метров от трассы Одесса-Киев, рядом с комплексом не оборудована транспортная остановка, нет и самого удобного и просторного общественного транспорта. Есть надземный пешеходный переход через трассу, однако там не работают лифты и отсутствует удобная инфраструктура для пожилых людей и лиц с инвалидностью.

Теоретически за 20 минут пешком вдоль трассы можно было бы дойти до станции метро Теремки, но там нет тротуара, не говоря уже о велосипедной дорожке. Альтернативой можно считать маршрут по лесополосе по протоптанной дорожке, но это вариант на светлый день и сухую погоду.

Личное авто нужно куда-то ставить. Здесь придется оставлять его на тротуаре, который немало стоит (за все здесь платят владельцы квартир) и предназначен для пешеходов.

Если ехать из Киева, слева будет этот ЖК, но идет сплошная трасса с отбойником. Ближайшая двухуровневая развязка - в Василькове. Поэтому, если ехать через нее, выходит 13 км. Чтобы упростить заезд новым жителям, на трассе сделали несколько светофоров и добавили перекресток, чем замедлили движение этой скоростной магистрали безостановочного движения.

Трасса стала городской улицей с характерными пробками и повышенным уровнем выбросов газов в атмосферу.

Единственная детская площадка рядом с домами на несколько сотен квартир. Расположенный на периферии тротуар с запаркованными авто ведет к парадному входу со стороны трассы. Выглядит как издевательство над здравым смыслом

Судя по визуализации, застройщик обещает сделать более приятную среду обитания, чем сейчас. На этих изображениях есть виртуальные высокие деревья во дворе, реально строится частный детский сад, а для хранения авто когда-то будет девятиэтажный паркинг.

На эту тему: Топ-5 розумних міст світу вказали дослідники

Однако продажа еще не введенных в эксплуатацию и недостроенных домов активно продолжается, застройщик не имеет особой потребности в рекламе, так зачем перенапрягаться и вкладывать в опрятный двор?

Название комплекса содержит слово "бульвар". И два ряда деревьев действительно есть за пределами комплекса - их посадили давно для защиты полевой дороги от снежных заносов. Кто тогда мог подумать, что поле на краю села станет городом?

Если в вашем воображении слово "бульвар" ассоциируется со скамейками под деревьями, где можно сесть отдохнуть, или тенистой аллеей, где неторопливо прогуливаются люди - это ваше воображение расширится. Бульвар сегодня - это также место, где вплотную к деревьям в два-три ряда припаркованы авто, а аллея служит им транзитной дорогой. Люди здесь могут "прогуляться" по обочине

Несмотря на очевидные для многих покупателей проблемы с сельскими небоскребами, спрос показывает, что рынок проглотит еще не одну сотню таких домов, если текущая ситуация сохранится.

Села вокруг Киева уже приготовили генеральные планы, по которым поля без какой-либо инфраструктуры приносят за считанные годы высокие доходы от продажи недвижимости, заставляют работать на пределе возможностей, создавать рабочие места для строителей и производителей стройматериалов.

Объявления на доме свидетельствуют о том, что есть покупатели на целые этажи квартир. Итак, застройщик продает недвижимость не розничному конечному покупателю, а посредникам, промежуточным инвесторам, которые сразу скупают квартиры блоками, а потом продают, переуступаются права тем, кто собирается там жить или сдавать в аренду. Движение средств видно невооруженным глазом, но этот поток не приводит к созданию качественного пространства, которое будет ценным в будущем.

Комфортная для проживания среда стоит денег. Ее может создать сельсовет или город, но для этого им нужно продать дороже землю, что опять-таки отразится на цене квартир. Ожидать, что покупаешь просто квартиру, а все вокруг построит абстрактный "кто-то" - по меньшей мере наивно.

Кто будет управлять домом?

Для нормального управления многоквартирным домом, чтобы все работало и цены за коммуналку не достигали небес, нужно создать ОСМД.

Однако перспективы создания ОСМД в огромных домах с 400-500 квартирами видятся призрачными. Когда так много жителей, то трудно о чем-то договориться. Счастливые владельцы недвижимости, которые почти одновременно заселились в гигантскую новостройку, сразу имеют множество хлопот с ремонтом, ведь они купили себе квадратные метры счастья даже без унитазов и умывальников.

Далее необратимые трения между соседями из-за шума, ремонтные работы, строительный мусор и посторонние запахи.

Киевская жизнь неоднократно подтверждала: для создания ОСМД в таких гигантских новостройках нужна глобальная проблема, которая вот-вот помножит на ноль все инвестиции в семейное гнездышко - исчезновение застройщика с незавершенными работами, неработающие сети, космические, по сравнению с соседями, тарифы. Даже некачественную управляющую компанию люди будут терпеть - ведь переходный период, до тех пор, пока не произойдет что-то чрезвычайное.

Пока этого не произойдет, комплекс сможет удерживать подразделение фирмы-застройщика, частный ЖЭК. В будущем, вероятно, отдельные подъезды (150-200 квартир) могут образовать сначала инициативную группу, а затем и ОСМД.

В дальнейшем этот жилой комплекс может также деградировать из-за пассивности жителей, кризиса эффективного управления и устойчивого предубеждения владельцев квартир, что государство должно что-то делать бесплатно в их возведенном частным застройщиком доме. Активные жители, которые оказываются в меньшинстве, возможно, мигрируют в более упорядоченные здания и районы.

Или, наоборот, произойдет прорыв - и общество объединится и станет совместно работать над развитием такого жилья.

На эту тему: Жизнь в городе делает нас несчастными. Как с этим борются в Глазго

Патовая ситуация

Согласно законодательству, сельский совет может тратить свой бюджет только на коммунальные учреждения инфраструктуры, расположенные на земле, принадлежащие общине. Именно поэтому новые коммунальные школы, спортзалы, садики и больницы в принципе не могут появиться на землях в частной собственности. Сегодня село получает государственную субвенцию на обеспечение существующих учреждений дошкольного образования и досуга. Также решает вопрос с установлением границ участка коммунальной собственности для строительства еще одной школы на территории села.

Обслуживание и развитие дорог в год обошлось сельскому бюджету чуть более 15 млн грн. В целом это немного, как для такого мощного развития спальных массивов в окрестностях. Село не имеет больших источников доходов - здесь отсутствует промышленность, производство или высокотехнологичные ІТ-кластеры.

Анализ решений Новоселковского сельсовета, который есть в открытом доступе, свидетельствует, что перед селом стоят глобальные вызовы. Сегодня местная власть работает над отводом земельных участков под строительство газораспределительных станций, сетей центрального отопления, водоснабжения и канализации для обеспечения новых жилых кварталов.

Несмотря на явное отставание с развитием инфраструктуры, село, благодаря своему географическому расположению, получило невиданный доселе приток людей, а заодно и проблемы, которые нужно решить, чтобы наконец создать более или менее комфортную для жизни среду.

—

Олег Гречух, архитектор;  опубликовано в издании  "ТЕКСТИ"

На эту тему:

• Пить или не пить воду из-под крана: украинская реальность
• Город-сад-огород: глобально зеленый Хельсинки
• Гетто Киев: как жить не надо
• Місце для бізнесу: як зростали міста в Україні: лідери та аутсайдери
• Хрущёвка по-американски