Недостижимые для большинства «квадраты»

Версия для печати

В каких жилищных условиях находятся украинцы, чего они хотят и чем им может помочь государство.

Жилищный вопрос никогда не попадает в фокус широких публичных дискуссий, но и никогда не теряет своей остроты. Заметный процент украинцев сегодня находится в достаточно сложных жилищных условиях, и со временем масштабы проблемы будут только расти, пишет изжание "Тиждень".

Большая часть нашего жилого фонда построена еще в советское время и с тех пор устарела как технически, так и морально.

На єту тему: «Советизация» Львова - как это было

Добавляют проблем и диспропорции социально-экономического развития: потоки внутренней миграции направляются из стагнирующей провинции в Киев и региональные центры. И хотя внезапное укрепление национальной валюты заставило рынок недвижимости замереть, общей тенденции это не меняет. Обеспечить себя качественным жильем способны далеко не все, и сама по себе эта проблема не разрешится. Поэтому рано или поздно Украине придется прибегнуть к целенаправленной государственной политике в жилищной сфере.

Во-первых, многие украинцы живут в банальной тесноте. Официально установленная норма жилой площади в нашей стране достаточно невелика - 13,65 м2 на человека. Согласно официальной статистике, более трети украинских семей располагает минимальным или еще меньшим пространством (см. «Жилищные условия украинских семей»).

Но дело не только в количестве «квадратов», но и в соответствии жилья социально-демографическому составу домохозяйства. Например, по методике статистической организации Европейской комиссии (EU-SILC), одна отдельная комната для супружеской пары считается достаточной, но для двух подростков разного пола уже нет. Кроме того, по европейским нормам, в распоряжении семьи должна быть дополнительная комната для общего пользования.

То есть даже супругам без детей нужна двухкомнатная квартира, а не «однушка». Последний критерий категорически не соответствует украинским коммунальным реалиям, основные черты которых сформировались еще в советское время. Поэтому, оценивая жилищные условия, Государственная служба статистики использует стандарт, называемый EU-SILC минус 1 (т.е. на одну комнату меньше). Несмотря на это, мониторинг все равно показывает, что в перенаселенном жилье проживает половина украинцев, в том числе более 70% детей до 18 лет (без учета тех, кто проживает в общежитиях) (см. «Сколько украинцев живет в перенаселенном жилье»).

Во-вторых, кроме количества комнат и общей жилой площади следует учитывать и наличие базовой инфраструктуры. Так, если в больших городах водопровод и канализация доступны 98,5% семей, то в селе этими прелестями цивилизации пользуется менее 60% домохозяйств. То же касается наличия ванны или душа: если в больших городах они есть практически во всех, то в селе только в 54% (Госстат, 2019).

Но и наличие элементарных удобств - это еще не все. При оценке жилищных условий, следует принимать во внимание техническое состояние самих домов, а также их возраст. Только 13% украинцев пользуются жильем, построенным после 1991 года, тогда как почти половина использует еще советский жилой фонд, возведенный в 1960-х или раньше (см. «Возраст жилого фонда Украины»).

Оценивая долю устаревшего и изношенного жилья, в Минрегионе оперируют разными цифрами - от 50% до 80%. Условия жизни в таких домах могут соответствовать всем формальным критериям удобства, но надежным и качественным его не назовешь, поскольку срок его эксплуатации давно истек. Словом, большое количество наших сограждан живет в тесноте, иногда не имея элементарных удобств, и абсолютное большинство - в старых зданиях, требующих капитального ремонта или полной реновации.

Правда, субъективное самоощущение граждан значительно лучше, чем объективные условия их жизни. По оценкам Госкомстата, только 45% украинцев в разной степени недовольны своим жильем, зато 55% все устраивает. Похожие данные подтверждает и исследование CEDOS, проведенное в 2019 году среди жителей городов с населением 100 тыс. и более. Состоянием своих домов были довольны 53% опрошенных (только 25% недовольны), 67% довольны количеством комнат (20% недовольны), 67% удовлетворены площадью жилья (20% недовольны). Причем 77% опрошенных заявили, что не имеют ни желания, ни необходимости менять место жительства.

Учитывая реальное положение дел в жилищной сфере, такой позитивный настрой украинцев можно считать отчасти культурно обусловленным или отчасти неискренним. Также это может быть следствием того, что большинство не имеет возможности изменить свои жилищные условия, а следовательно, предпочитает приспосабливаться к тому, что имеет.

Причины этого банальны. По данным CEDOS, среди тех, кто хочет сменить место жительства, 89% признают, что не имеют на это средств. В случае потери имеющегося жилья примерно треть украинцев будет надеяться на помощь друзей и родственников, а почти половина вообще не знает, что делать (см. «Что делать украинцы в случае потери жилья»).

На єту тему: Как работает строительная мафия Киева: «схемы», «таксы» и «откаты»

Сегодня противоречие между жилыми потребностями и скромными возможностями располагает украинцев к плохим компромиссных решений. Среди таких покупка дешевого, но слишком маленького или просто некачественного жилья. К последним относится не только изношенный фонд, который активно вращается на вторичном рынке, но и «бюджетные» новостройки, возведенные ненадежными девелоперами с нарушениями законодательства и тому подобное.

Решение одних проблем таким образом порождает другие. Поэтому очевидно, что без государственного внимания к жилищному вопросу не обойтись. Прежде всего в стране должна наконец начаться масштабная реновация изношенных домов. Закон о реконструкции устаревшего жилья есть в Украине с 2006 года, но из-за неопределенности многих механизмов фактически никогда не действовал.

Весной 2019-го Минрегионстрой представил законопроект, призванный наконец запустить процесс реновации. После смены власти идея не реализовалась, и в декабре 2019 года документ выставили на общественное обсуждение. Впрочем, о практических результатах говорить пока рано: как показывает опыт, законотворческая инициатива может замереть на любой стадии. Но если реновацию удастся запустить, то это поможет только отсрочить кризис на несколько лет. 

Еще одним способом смягчения жилищной проблемы может стать легализация рынка аренды жилья. Сегодня аренда также относится к плохим компромиссам, поскольку эта сфера практически полностью тенизирована. О реальных объемах этого рынка можно только догадываться, они не видны ни социологам, ни налоговой. Тенизация делает его более динамичным и одновременно рискованным, поскольку и владелец жилья, и арендатор в большинстве случаев не защищены юридически состоятельными соглашениями.

Последний раз легализации рынка арендного жилья в Минрегионстрое обсуждали в августе 2019-го, буквально в последние дни перед «перезагрузкой» Кабмина. С тех пор ни в правительстве Алексея Гончарука, ни в государственных ведомствах об этом не вспоминали. Но это только вопрос времени: навести порядок в этой сфере обещает каждая украинская власть, правда, без практических последствий. Как вариант - она сама могла бы стать игроком на рынке аренды. В 2015 году соответствующий законопроект представил Минрегионстрой, однако все закончилось ничем.

Впрочем, аренда - это все же временное решение. Кроме наследования большинство украинцев может приобрести жилье в собственность двумя способами: воспользоваться одной из государственных программ или приобрести. Что касается государственных программ, то они чрезвычайно разнообразны. Сегодня в Украине действуют программы для молодежи, военных, полицейских, железнодорожников, лиц с инвалидностью, переселенцев, сирот, чиновников, судей, педагогов и др. Но даже в совокупности они не способны решить жилищную проблему в национальном масштабе.

К примеру, руководство Держмолодьжитла с гордостью сообщает, что за последние 25 лет фонд наделил квартирами 39 тыс. украинских семей, то есть около 0,25% их общего количества. Конечно, расширение спектра жилищных программ горячее приветствовалось бы в обществе, поскольку 70% украинцев считают, что каждый имеет право получить в собственность жилье от государства (CEDOS, 2019). Не следует объяснять, что такие популистские мечты и нереалистичны, и вредны.

На эту тему: Жизнь в городе делает нас несчастными. Как с этим борются в Глазго

Очевидно, единственный способ решить жилищную проблему - повысить покупательную способность украинцев. На практике это касается и размера ипотечных ставок. Сегодня ипотека - это еще один плохой компромисс, поскольку годовые ставки обычно приближаются (а иногда даже превышают) к 20%. Неудивительно, что соглашаться на такое предложение люди не спешат.

Между тем в Болгарии ипотечная ставка в среднем составляет около 5%, в Литве и Словакии - около 2%, в Польше - около 4% и тому подобное. По словам Гончарука, в планах правительства добиться снижения ставок до 12-13% благодаря сотрудничеству с НБУ. Но удастся ли достичь заявленной цели (как и остальных целей), вопрос открытый. А до тех пор миллионы украинцев будут жить в тесноте своих старых домов, привыкая довольствоваться тем, что имеют.

—

Максим Вихров,  опубликовано в издании Тиждень

Перевод: Аргумент

На єту тему:

• «В землє гроші огрібаєт, у неділю водку пйот»
• Стены от «Укрбуда». Крыша — от полиции
• Одесса, жемчужина без моря. Часть 1: «зелень» против экологии
• Как вернуть Одессе море, а Одессу — одесситам. Жемчужина без моря. Часть 2
• Город-сад-огород: глобально зеленый Хельсинки